Pronájem nemovitosti: Kdy jej daníte jako pronájem a kdy jako podnikání?
Stačí, abyste špatně určili, jestli poskytujete pronájem, nebo ubytování a uzavřete se zájemcem špatný typ smlouvy. Pak vás ale mohou čekat problémy a doplácení dlužných částek na daních.
Koupili jste hezký byt a aktuálně v něm neplánujete bydlet. Nemáte pro něj zrovna ani žádné jiné využití, a než aby byl prázdný a jen jste platili příslušné poplatky, rozhodnete se jej nabídnout k obývání jiným lidem. Samozřejmě za peníze.
Tady se ovšem začíná situace komplikovat. Ačkoli navenek vypadá situace téměř totožně – pronajímáte byt cizím lidem, platíte daně a žijete spořádaný život, není pronájem jako pronájem. Malou nepozorností snadno spadnete do škatulky „příjmy z podnikání“ místo „příjmy z pronájmu“ a platí pro vás úplně jiná pravidla.
Pronajímáte nebo ubytováváte hosty?
To, do jaké škatulky spadnete a jak dále budete danit své příjmy, závisí na tom, jakou smlouvu uzavřete s danou osobou a zájemcem o ubytování ve vašem bytě. Nejdříve však situaci musíte správně zařadit a podle toho zvolit vhodný typ smlouvy. Za tímto účelem vydala Finanční správa metodický pokyn, který shrnuje nejdůležitější faktory, podle kterých následně uzavíráte smlouvu a daníte své příjmy.
Zásadní je časový úsek a účel, za kterým je nemovitost poskytována. V případě nájemní smlouvy se má za to, že je uzavírána zpravidla na delší časové období (měsíce a roky) a je uzavřena za účelem vyřešení bytové situace nájemníka. Je také běžné, že jsou poskytovány jen standardní služby jako odvoz komunálního odpadu, dodávka vody, elektřiny, tepla apod. a žádné dodatkové služby ani služby nad rámec již poskytovány nejsou. Nájem je také sjednáván jednorázově, a to na delší časové období.
Naopak u ubytovacích služeb se jedná o krátkodobé bydlení v řádu několika týdnů či měsíců, které je poskytováno za účelem turismu, rekreace, ubytování studentů, sezónních pracovníků atd. Je také poskytováno opakovaně. Součástí je často i výměna lůžkovin, stravování a úklid prostor, které ale v rámci nájemní smlouvy být poskytovány nemohou.
To, zda se jedná o ubytovací služby nebo o nájem také často vyplyne již z toho, jak je nabídka směrem k zájemcům formulována, ať už na internetu, v tisku či jinde. Pokud se v nabídce objevuje cena za měsíc, jedná se o pronájem. Pokud se objevuje cena za den, jde spíše o ubytovací služby.
Primárně musíte dobře rozřadit, do které skupiny vámi nabízená služba spadá a podle toho teprve uzavírat vhodný typ smlouvy.
Práva a povinnosti pronájmu
Pokud svou nemovitost pronajímáte, podléhají příjmy z pronájmu 15% zdanění, ale už ne odvodům na sociální a zdravotní pojištění. Každoročně tedy podáte daňové přiznání, ve kterém budete vyplňovat zejména Přílohu 2, jež je na příjmy z pronájmu zaměřena.
S nájmem od nájemníka vybíráte také zálohy na služby, jako je voda, elektřina, internet apod. Pro účely daní pak můžete vybírat ze dvou variant. Buď na konci roku vyúčtujete přijatou částku podle skutečné spotřeby, a tudíž zálohy nezahrnete do svých zdanitelných příjmů, nebo stanovíte nájemníkovi pevnou částku za služby bez ohledu na to, jaká bude jeho skutečná spotřeba. To může být risk i zisk. Pokud nájemník spotřebuje méně, vyděláte. Pokud více, musíte částku doplatit. Pokud ale nájemníkovi účtujete pevnou částku bez ohledu na to, kolik spotřebuje, musíte tuto pevnou částku započítat do zdanitelných příjmů. A následně si skutečné výdaje odečíst od základu daně (pokud nedaníte tyto příjmy pomocí paušálních výdajů).
Ubytováváte hosty? Zamiřte nejdříve na živnostenský úřad
Na pronájem bytu jako takový bez dalších doprovodných služeb mít živnostenské oprávnění nemusíte. Na ubytování hostů je to však nutná podmínka. Pokud byste ubytovávali hosty a neměli živnostenské oprávnění, podnikáte v podstatě načerno.
Se živnostenským oprávněním pak postupujete stejně, jako byste měli jakékoli jiné podnikání. Příjmy musíte danit a odvádět peníze na sociální a zdravotní pojištění. A v případě, že váš obrat přesáhne 1 000 000 Kč za dvanáct bezprostředně předcházejících měsíců, musíte se také registrovat k placení daně z přidané hodnoty.
Pozor na EET
U pronájmu bytu se vás elektronická evidence tržeb netýká. U ubytovacích služeb by ale mohla. Rozhodující je, jakým způsobem přijmete peníze. Pokud se peníze na váš účet dostanou převodem z účtu na účet, elektronická evidence tržeb se vás netýká.
Jestliže ale přijmete peníze v hotovosti, například za zmíněné průvodcovské služby, nebo si u vás hosti chtějí doplatit ještě jeden den, musíte tuto částku zaevidovat. Totéž vás čeká v situaci, kdy přijmete platbu kartou za jakoukoli službu.
Povinnosti ubytovatele
V neposlední řadě na vás jako na poskytovatele ubytování čekají i povinnosti, které se klasickým pronajímatelům vyhnou. Mezi ně patří například místní poplatky.
Na ty můžete natrefit, pokud do své nemovitosti ubytováváte hosty například v turistických městech a lázeňských městečkách. Poplatek za lázeňský nebo rekreační pobyt si mohou města určit sama a jeho výše může být podle zákona č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů až 15 Kč na den. Dále se také můžete setkat s placením poplatku z ubytovací kapacity, který činí maximálně 6 Kč na každé využité lůžko a den.
Že to „moc neřešíte“? Riskujete
Nejednoho by mohlo napadnout, že je přece jedno, jestli ubytovává či pronajímá. Jednoduše uzavře smlouvu, která je pro něj výhodnější a tím pro něj situace končí. To ale není pravda a můžete si tím uškodit. Pokud situaci vyhodnotíte špatně, nebo situaci příliš neřešíte a prostě nějak pronajímáte, může vás také čekat nepříjemné překvapení v podobě doplácení dlužných částek a navrch ještě placení pokut.
První, co porušujete, je podnikání bez živnostenského oprávnění. Následně, pokud příjmy z ubytování prezentujete jako příjmy z pronájmu, neodvádíte peníze na sociální a zdravotní pojištění. To vám bude příslušnými institucemi doměřeno a každá instituce po vás bude peníze vymáhat.
Daňové přiznání nemusí podávat každý
Ačkoli z pronájmu i poskytování ubytovacích služeb plyne mnoho povinností, jedna vám může odpadnout. A to povinnost podat daňové přiznání.
Pokud váš celkový příjem za rok nepřesáhl 15 000 Kč, nevznikne vám ani povinnost daňové přiznání podat. A tudíž ani povinnost zaplatit daň.
Pokud jste zaměstnanec, nemáte tuto povinnost v případě, že váš vedlejší příjem je ve výši maximálně 6000 Kč za rok. Pokud toto splňujete, nemusíte platit ze svého přivýdělku žádnou daň.
Proč bydlet a investovat v Ostravě?
Ostrava je městem příležitostí. V novém tisíciletí se město zbavilo ekologické zátěže spojené s těžbou černého uhlí a vydalo se cestou moderních high tech technologií.
Podle Financial Times je Ostrava v současné době jedním z 10 nejvhodnějších míst pro investice v Evropě!
Prestižní časopis Forbes spočítal, že v Ostravě zbohatlo nejvíce Čechů z žebříčku TOP 50.
Stále je dobrá doba na nákup investičních nemovitostí v Ostravě. Ceny bytů ve velkých českých městech za poslední dva roky vzrostly o pětinu, ale Ostrava se stále drží pod úrovní českého průměru.
Přitom tempo, jakým se Ostrava rozvíjí, je opravdu dynamické.
Chcete koupit nemovitost k investici či k vlastnímu bydlení?
Kontaktovat mě můžete na emailu tereza@terezaconova.cz nebo přímo sem do komentářů.
Jak si vypočítám zhodnocení své investice?
Lidé mi často pokládají otázku: „Jak si vypočítám zhodnocení své investice?“
Pokud nemovitost financuji hypotečním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření, doplníme vzorec ještě o splátku
hypotéky:
Tržní nájemné minus měsíční náklady bytu minus splátka hypotéky = měsíční výnos
Důležité je ovšem nezapomínat, že splátka hypotéky je v podstatě plusová hodnota, protože mi ji pokryje právě tržní nájemné. To znamená, že jsem si půjčila od banky „levné peníze“ – levnější, než je procentuální zisk z pronajímání.
Konkrétní vzorec z našeho příkladu, v případě, že splátka hypotéky je 3200 Kč, pak vypadá takto:
7500 – 3000 – 3200 = 1300 Kč
Toto je jeden z případů, kdy nám po zaplacení splátky hypotéky ještě zůstane kladná hodnota. I kdyby výnos pokryl součet všech výdajů, i taky by to byla dobrá investice. Je třeba nezapomínat na to, že Vám zůstává ještě nemovitost.
Dále si spočítáme návratnost celé investice v letech:
Opět si uvedeme konkrétní příklad:
Koupila jsem byt za 700 000 Kč. Platila jsem hotově, tudíž nekalkuluji s úrokovou sazbou hypotečního úvěru. Započítat ale
musím plánované částky do průběžných rekonstrukcí, pojištění nemovitosti a daň z nemovitosti. Stále kalkulujeme podle
předešlého výpočtu s měsíčním výnosem 4500 Kč. Předem si spočítáme roční výdaje na opravy a údržbu nemovitosti, pojištění
nemovitosti a daň z nemovitosti, abychom měli kalkulaci co nejpřesnější.
Nejdříve si spočítáme:
Kupní cena nemovitosti děleno měsíční výnos investice = návratnost investice v měsících
V našem příkladu by to bylo:
700 000 : 4500 = 155,5
Následně měsíce převedeme na roky:
155,5 : 12 = 12,95
Návratnost této investice by tudíž bylo necelých 13 let.
Abychom měli kalkulaci co nejpřesnější, nyní započítáme také náklady na opravy, pojištění nemovitosti nebo daň z nemovitých věcí.
Roční výdaje na opravy a údržbu můžeme počítat jako 1% z celkové kupní ceny nemovitosti. V našem případě by to tudíž bylo
7000 Kč ročně.
Průměrná cena pojištění nemovitosti je 2000 Kč ročně, daň z nemovitosti zhruba 200 Kč.
Tyto náklady vynásobíme počtem let, které jsme si vypočítali jako návratnost investice:
(7000 + 2000 + 200) x 13 = 119 600 Kč
Vzorec celkové návratnosti pak vypadá takto:
Kupní cena nemovitosti plus výdaje na opravy a údržbu nemovitosti plus pojištění nemovitosti plus daň z nemovitosti
děleno měsíční výnos investice = návratnost investice v měsících
A konkrétní výpočet celkové návratnosti:
700 000 + 119 600 : 4500 = 182,1 (v měsících)
182,1 : 12 = 15,2 (v letech)
Přesná návratnost této investice tedy činí 15,2 let.
Takovouto investici můžeme brát jako výhodnou – návratnost do 15 let se jeví jako optimální.
V případě, že Vás více zajímají investice do nemovitostí a chcete se dozvědět kromě výpočtů i zaručené rady a triky, jak na to, aby Vaše investice byla OPRAVDOVOU investicí bez starostí, jak byt výhodně pronajmout, včetně KONKRÉTNÍCH kalkulací na různé typy nemovitostí a různé druhy financování, kontaktujte mě na emailu tereza@terezaconova.cz nebo na mé FB stránce TADY.
Osobní videoklip od FLEXI REALITY
Dnes mě čekala poslední porada před odchodem do porodnice, a tak jsem kolegům připravila něco dobrého k snědku a dostala jsem nádherný dárek: Osobní videoklip, který mapuje mou cestu podnikáním v obou firmách za sedm a půl roku mého působení…!
Když se člověk podívá na cestu, kterou za tu dobu ušel a kam se posunul, co všechno zažil, až zamáčkne slzu v oku!
Děkuji za krásný čas strávený s vámi, milí kolegové, a už teď se těším na další společné akce – už s malou holčičkou po boku! ❤️
A tady je můj osobní videoklip:
Investice do komerčních prostor – ano nebo ne?
Investice do nemovitosti je stále považována za jednu z nejlepších možností, jak uložit své finance. Nejčastěji se hovoří o koupi a následném pronájmu bytových jednotek. Jsou však i jiné způsoby, jak investovat do nemovitosti. Zejména většími investory jsou oblíbené i komerční budovy. Soukromé osoby či menší firmy mohou poptávat i jednotlivé kancelářské jednotky.
Jak vidím úspěšného člověka?
Dnes Vás seznámím s definicí úspěšného člověka, jak jej vidím já. Co pro mě znamená, když se řekne „úspěšný člověk“?
Nejde o to, co máte (vlastníte), ale jde o to, jak se o sebe dokážete postarat.
Jde o Vaše schopnosti.
Kdybyste měli začít znovu, z ničeho, za nových podmínek, v jiném prostředí, bez současných vazeb tak jde o to, jak rychle dokážete znovu uspět.
Tato má „teorie“ se mi líbí z důvodu, že klade důraz na nitro člověka.
Ne na současný majetek, známosti, apod.
Jde o to, dokázat se přizpůsobit.
Neustrnout.
Nebát se pronikat do nových oblastí.
Nezůstat v pohodlí svého stereotypu.
Ono je v tom svým způsobem i zábava. Učit se nové věci.
Dokázat překonávat překážky. S troškou praxe to jde relativně snadno. A přináší to uspokojení, když pak ty schopnosti využijete.
Také celý život je jen cesta. Jednou jste nahoře, podruhé dole. Ono to je celkem jedno, kde se zrovna nacházíte. Záleží, kam směřujete.
Mít v sobě odhodlání a schopnost dostat se znovu nahoru, ať se stane cokoliv.
Plynový kondenzační kotel se vyplatí i pro svou nenáročnou obsluhu
Právě přijímané žádosti o kotlíkové dotace jsou důvodem, proč mnoho uživatelů starých a ekologicky nevyhovujících otopných systémů uvažuje o změně topidla.
Jednou ze zajímavých možností – na něž lze dotaci získat – je nahrazení starého kotle na tuhá paliva plynovým kondenzačním kotlem. Zabere méně místa v domě a zároveň je jeho obsluha téměř bezstarostná.
Plynový kondenzační kotel doporučuje jako nejvhodnější technologické řešení pro vytápění rodinných domů i Český plynárenský svaz (ČPS). Je to mj. proto, že pořizovací náklady na něj jsou nižší ve srovnání s tepelnými čerpadly i s kombinovanými kotli 5. generace. Lze je pořídit v rozpětí zhruba od 34 tisíc do 77 tisíc korun.
Proč plynový kondenzační kotel
Kondenzační kotle na zemní plyn mají vysokou účinnost, která je zárukou nízké spotřeby plynu, a svojí flexibilitou dokážou pokrýt jakoukoli spotřebu tepla.
Žádný jiný způsob vytápění neohřeje zásobník vody tak rychle jako právě plynový kotel. K tomu je nutno připočíst nenáročnost obsluhy i nižší četnost čištění a údržby. Zemní plyn představuje moderní, kvalitní a ekologické palivo.
Přednosti kondenzačních plynových kotlů vyniknou obzvláště v porovnání se starými kotli na tuhá paliva. Majiteli odpadá spousta práce, tj. skládání uhlí, pravidelné přikládání či vynášení popela.
Zbaví se i starostí s každoročním nakupováním paliva. Zrovna tak ke kotli nepotřebuje pro palivo žádné skladovací prostory a nemusí ani řešit, kam se žhavým popelem.
Statistiky ukazují, že zemní plyn je v současnosti nejvyužívanějším zdrojem pro vytápění rodinných domů v České republice.
„Plynové kotle se obecně považují za nejvýhodnější způsob vytápění všude tam, kde je k dispozici plynová přípojka. Technologie plynových kotlů je lidem navíc blízká, spolehlivě funguje už desítky let,“ říká Martin Chalupský, mluvčí společnosti Innogy ČR.
Odborníci zároveň doporučují s ohledem na nadcházející topnou sezónu, aby se žadatelé obrátili na některou ze společností, které se výměnou kotlů zabývají, co nejdříve.
Mnoho takových firem, ale i poskytovatelů plynu totiž nabízí vyřízení žádosti o dotaci tzv. na klíč. Znamená to, že za klienta administrativní proces obstará – od pořízení fotodokumentace stávajícího kotle na pevná paliva, přes přípravu a podání žádosti o dotaci, realizaci výměny tepelného zdroje až po závěrečné vyúčtování.
Co znamená kondenzační? |
Plynový kondenzační kotel představuje jeden z nejefektivnějších zdrojů tepla. Funguje následovně: ze spáleného plynu kotel vyrobí určitý objem tepla. Při tom vzniknou spaliny, jejichž podstatné množství představuje horká pára. A právě kondenzační kotel, jak název napovídá, dokáže ve svém výměníku odebrat teplo i ze spalin, které produkuje. Nechá totiž zkondenzovat horkou vodní páru zpět na vodu. Podle výrobců tak plynové kondenzační kotle dokážou zužitkovat až 98 procent tepla, které spálením plynu vyprodukují. Účinnost takových kotlů se pak udává součtem účinnosti spalování plynu a kondenzačního efektu, proto může překročit i 100 %, byť to na první pohled vypadá podivně. |
Plynové kondenzační kotle se vyrábějí ve stacionárních i závěsných verzích. Obvykle záleží hlavně na jejich velikosti (objemu zásobníku pro ohřev vody), zda je bude potřeba v domě postavit na zem, nebo zda se hodí pro zavěšení. Některé modely umožňují přestavbu na propan.
Ačkoli má většina lidí představu plynových kotlů spojenou s technickou místností v domě, jejich design je v současnosti na takové úrovni, že je lze klidně zavěsit i ve více užívaných místnostech, například v prostornější koupelně, nebo v chodbě. Je to možné i díky nízké hlučnosti moderních kotlů, a především díky zcela uzavřenému systému nasávání vzduchu, spalování a odvodu spalin.
Odvod spalin plynového kotle lze napojit do stávajícího komína. Pokud ten ale v domě není, lze kotel speciálními kouřovody tzv. odkouřit přes fasádu. Jinými slovy, spalinové cesty lze vyvést ven, na fasádu domu a po ní je pak vést směrem vzhůru.
Důležitá je rovněž možnost zapojit plynový kondenzační kotel do systému centrálního řízení domácnosti.
„Výhodou použité řídicí jednotky u některých našich kotlů je možnost zapojit ji do systému chytrého domu Siemens Synco living – tento systém automatizace domácnosti umožňuje vzdáleně řídit vytápění, ventilaci či zapínání/vypínání některých elektrických spotřebičů,” vysvětluje Martin Hurtík ze společnosti Viadrus.
Na co se zaměřit při výběru
Výběr plynového kondenzačního kotle je třeba odvíjet od mnoha parametrů a je vždy nutné konkrétní řešení pro konkrétní objekt konzultovat s odborníkem.
Karel Zevl ze společnosti E.ON Energie připomíná parametry, které je třeba určitě sledovat: „Je to stupeň účinnosti kotle, velikost zásobníku TUV (teplé užitkové vody – pozn. red.), což by pro běžnou čtyřčlennou rodinu mělo být 120-160 litrů, výkonová řada (pro běžný rodinný dům postačí kotle s rozsahem výkonu 4-20 kW), typ a materiál hořákové komory a hořáku. U kondenzačních kotlů doporučujeme výměník – tzv. teplosměnnou hořákovou komoru z nerezavějících materiálů, popřípadě z materiálů odolných vůči kyselosti. Je to proto, že kondenzát má kyselou povahu pH.”
Pozornost je třeba věnovat také údaji o výkonovém rozsahu kotle. „Důležitý je totiž i jeho minimální výkon. Čím nižší je tato hodnota, tím lépe – jsou omezeny časté starty kotle, čímž se prodlužuje životnost zařízení a snižuje spotřeba,” upozorňuje Filip Hloušek ze společnosti Bosch Termotechnika, která na náš trh dodává mj. kotle Buderus. Zároveň podtrhuje nutnost ověřit si hlučnost kotle zejména v případech, kdy má být zařízení instalováno v blízkosti obytných místností domu.
Samozřejmostí by pak měla být dlouhá životnost, kterou výrobci uvádějí okolo 15 let. S ní pak bezpodmínečně souvisí i pravidelná kontrola kotle, jež by podle Hlouška měla v době záruky i po ní probíhat ideálně jednou za rok, nejlépe v letních měsících.
Základní odlišnosti druhé výzvy
Dotace se ve druhé vlně už nebudou vztahovat na kotle na uhlí s ručním přikládáním, neboť o ně lidé v té první projevili nejmenší zájem. Další podstatnou změnu představuje podávání dotačních žádostí, které bude probíhat výhradně elektronickou formou.
„Ve druhé vlně už také není nutné realizovat takzvané dílčí mikroenergetické opatření, které by snížilo energetickou náročnost budovy. Na druhou stranu ale bude muset dotyčný doložit doklad o kontrole technického stavu a provozu stávajícího kotle na pevná paliva,“ uvedl Jan Ruml, výkonný ředitel Českého plynárenského svazu (ČPS).
(Převzato z novinky.cz)
Žádosti o kotlíkovou dotaci mohou zájemci podávat na adrese https://kotliky.msk.cz/ až do 31. 12. 2018. Pokud bude před tímto termínem podáno 10 tisíc žádostí, příjem bude ukončen dříve, a to automaticky při dosažení uvedeného počtu. Po podání elektronické žádosti musí zájemci do deseti pracovních dnů doložit její listinnou verzi vytištěnou z elektronické aplikace a potřebné přílohy. To mohou lidé učinit osobně na podatelně krajského úřadu, stačí však i zaslání poštou.
Více info k dotacím v Moravskoslezském kraji najdete zde: