Koupili jste v nedávné době nemovitost? Jaké jsou daňové povinnosti pro nového majitele nemovitosti si ujasníme v následujícím článku. Existují dva typy daní s podobnou terminologií: daň z nemovitých věcí a daň z nabytí nemovitosti. Podobná je ale pouze terminologie. Jak to tedy je?

Daň z nemovitých věcí

Přiznání k dani z nemovitých věcí musí v aktuálním roce podat ten, kdo v loňském roce nabyl jakoukoliv nemovitost – tzn. nemovitost koupil nebo ji dostal.

Zároveň také platí, že daň platí ten, kdo je vlastníkem nemovitosti k 1. lednu daného roku.

Daňové přiznání musíte podat i tehdy, pokud jste nemovitost nabyli sice v dřívějších letech, ale v loňském roce proběhla nějaká rekonstrukce nebo jste například přistavovali, a tím se změnila výměra Vaší nemovitosti. Toto platí i pro případ, že se například z Vašeho pozemku, vedeného jako „orná půda“, stal stavební pozemek. Pokud se na vaší nemovitosti v loňském roce nic významného nezměnilo a přiznání k dani z nemovitých věcí jste podali už v minulosti, v tomto roce se vás povinnost netýká. Přiznává se (většinou) pouze jednou, pak už se jen každoročně platí.

Daňové přiznání je třeba podat vždy do konce ledna. Důležité je razítko a datum na obálce.

Jako noví majitelé podejte jen jedno daňové přiznání za všechny své nemovitosti v kraji u příslušného finančního úřadu, tam, kde je uložen Váš daňový spis. Pokud máte nemovitosti ve více krajích, musíte v každém kraji podat daňové přiznání zvlášť.

Jestli se mění výše daně kvůli nové hodnotě koeficientu platného pro Vaši obec, nové daňové přiznání kvůli tomu podávat nemusíte. Finanční úřad má potřebná data k dispozici, jako obvykle pošle složenku s vypočtenou daní.

Na úhradu daně z nemovitosti za letošní rok máte čas až do konce května.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí od roku 2016 platí kupující. Postaru se daň jmenovala daň z převodu nemovitosti.

Tato daň je v očích veřejnosti poněkud kontroverzní, protože se vlastně platí z již zdaněných peněz (daň z příjmu každého občana ČR). Nicméně i když senát v květnu tohoto roku podal návrh na zrušení této daně, je velmi nepravděpodobné, že by takový návrh sněmovna schválila, a tak je nutné daň platit i nadále.

Daň se platí z úplatných převodů nemovitostí a daňové přiznání k ní je nutné podat do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy byl proveden vklad do katastru. Splatnost daně je ve stejném termínu. Sazba daně je čtyři procenta z kupní ceny nebo ze 75 procent znaleckého posudku.

Daň z příjmů

Kromě těchto dvou typů daní by měl prodávající zdanit také zisk z prodeje, na který se vztahuje daň z příjmů (15%). Zisk z prodeje se daní bez ohledu na to, zdali se jednalo o byt v osobním nebo družstevním vlastnictví, vyjma těchto případů:

Od daně z příjmu jste osvobozeni pokud:

• vlastníte byt, ať už v osobním nebo družstevním vlastnictví, aspoň pět let bez ohledu na to, zdali v něm bydlíte
• vlastníte byt v osobním vlastnictví sice méně než pět let, ale aspoň dva roky jste v něm bydleli a zisk z prodeje použijete na nákup (opravu) jiné nemovitosti k vlastnímu bydlení
• nemovitost, kterou vlastníte, jste zdědili, a to v přímé či nepřímé příbuzenské linii

Nešetřete na dobré účetní. Za pár tisíc korun ročně vám pomůže nejen s vyplněním daňového přiznání, ale díky vhodnému nastavení výdajů a příjmů ušetří i peníze. A účtenku za její služby si budete moci uplatnit jako náklad pro příští daňové přiznání.

Nevíte si rady? Chcete se na něco zeptat? Tak do toho! Můžete mi zavolat na 775 110 081 nebo napsat na tereza.conova@qara.cz.

A pokud raději sledujete videa než čtete, pak určitě dejte „odebírat“ můj YouTube kanál, kde se dozvíte vše potřebné a videa zde každý týden přibývají.

Odkaz je tady: bit.ly/TCrealestate

YouTube kanál

Při koupi nemovitosti je potřeba dodržet určitý postup. Především je však nutné dát si pozor na různé nástrahy a vyhnout se tak nepříjemnostem, které by se mohly objevit v rámci celého procesu koupě.

Zkontrolujte si zejména:

1. Kdo je skutečným majitelem nemovitosti

Nemovitost, kterou jste si vybrali, může prodat pouze jeho majitel. A majitelem nemovitosti je ten, jehož jméno je uvedeno na výpisu z katastru nemovitostí, tzv. listu vlastnictví. Majitel může samozřejmě k prodeji zplnomocnit někoho jiného, např. příbuzného nebo realitní kancelář. V takovém případě si zkontrolujte, zda je v plné moci napsáno, že nemovitost může dotyčný skutečně prodat. A zda je podpis majitele úředně ověřen.

2. Pokud je více majitelů

Pokud se na prodeji shodnou všichni majitelé a pověří jednoho, aby se o prodej staral, je důležité, aby tato osoba měla jejich písemné zplnomocnění. Jakákoliv dohoda uzavřená pouze s jedním spolumajitelem je bez této plné moci neplatná a ostatní ji nemusí respektovat. Pokud jsou majitelem nemovitosti manželé, je důležité, aby smlouvu o prodeji podepsali oba.

3. Pozor na dluhy majitele

Dalším krokem je zjistit, zda majitel za své úvěry neručí nemovitostí. Tuto informaci zjistíte z výpisu z katastru nemovitostí. Pokud si například majitel půjčil od banky peníze a ručí za jejich splácení touto nemovitostí, uvidíte zde „zástavní právo smluvní“. Takový záznam zjednodušeně znamená, že pokud nebude majitel svůj dluh splácet, banka může nemovitost prodat. A protože toto právo se váže k nemovitosti, ne k majiteli, je důležité dohlédnout na to, aby všechna zástavní práva byla vymazána předtím, než za nemovitost zaplatíte (například tím, že část kupní ceny půjde rovnou bance, která následně odsouhlasí výmaz zástavního práva).

4. Pozor na skryté vady

Při prohlídce si nemovitost důkladně prohlédněte. Pokud uvidíte na stěnách praskliny, plíseň nebo jiné znaky poškození, nechejte si dům či byt prohlédnout odborníkem. Jen tak snížíte riziko, že „výhodně“ koupíte nemovitost a potom budete draze opravovat vady, kterých jste si nevšimli. Pokud naopak kupujete starší nemovitost s tím, že ji budete opravovat, spočítejte si před nákupem celkové náklady na koupi i opravu. Jen tak můžete svůj záměr porovnat s cenou sousední nemovitosti, která je sice dražší, ale kterou není třeba opravovat.

5. Věcná břemena a jiná práva

Na výpisu z katastru nemovitostí je uvedeno, zda je nemovitost omezena tzv. věcným břemenem nebo smluvním předkupním právem. Věcné břemeno je například souhlas, že sousedé mohou přes pozemek přejíždět nebo že majitel či jeho příbuzní budou v domě i nadále bydlet. Pokud toto břemeno majitel nezruší ještě před prodejem, budete jej muset respektovat také. Předkupní právo si někdy vyhrazují třeba rodiče, kteří darují dětem byt. A to za podmínky, že kdyby jej chtěli někdy prodat, musí jej nejdříve nabídnout zpět rodičům. Pokud to neudělají a prodají byt přímo vám, můžete o něj přijít.

6. Vždy trvejte na písemné smlouvě

O nákupu jakékoliv nemovitosti musí být uzavřena písemná smlouva. Ústní dohoda nestačí a je ze zákona neplatná. Při sepisování smlouvy je důležité pamatovat na každou drobnost a nemovitost a její příslušenství pečlivě popsat. Je proto lepší svěřit přípravu takové smlouvy právníkovi nebo notáři. Zabráníte tak zbytečným komplikacím a případům, kde se problémy se špatně připraveným převodem řeší ještě několik let po jeho realizaci.

7. Na katastr co nejdříve

Jakmile je smlouva uzavřena, je důležité ji co nejdříve doručit na katastr nemovitostí. V minulosti se našli chytráci, kteří během jednoho dne prodali tu samou nemovitost několika zájemcům. Nemovitost je přepsána vždy na toho, kdo na katastrální úřad doručí patřičné dokumenty jako první. Jakákoliv transakce či manipulace s nemovitostí nebo změna jejího majitele je vyznačena na výpisu z katastru nemovitostí speciální značkou „P“. Plomba na výpisu z katastru nemovitostí znamená, že se s nemovitostí nebo informací ve výpisu něco děje.  Plomba se může týkat nejen vkladu práva do katastru nemovitostí (např. vkladu kupní smlouvy nebo zástavní smlouvy), ale i záznamu práva (např. záznam o probíhající exekuci) a rovněž i poznámky k exekuci. Pokud ji na výpisu uvidíte, můžete si na katastru zkontrolovat, co znamená. Těsně před podpisem smlouvy by se tedy majitel nemovitosti měl prokázat čerstvým výpisem. A na něm si ověříte, zda dům nebo byt stále patří jemu.

8. Kdy a jak zaplatit kupní cenu

Nemovitost, kterou kupujete, se sice stává vaším majetkem v den doručení kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva na katastrální úřad, protože se tak ale stává zpětně až poté, co o tom rozhodne katastrální úřad, toto mezidobí může trvat i několik měsíců. Vy nechcete logicky dát peníze z ruky do doby, než bude nemovitost vaše. A prodávající s vámi zase nechce nic podepisovat, dokud nedostane zaplaceno. Jednoduchým řešením je uložit při podpisu smlouvy peníze u notáře, advokáta nebo v bankovní úschově. Prostředky se vyplatí prodávajícímu, až když bude v katastru nemovitostí zapsán nový majitel.

9. Pohlídejte si převody služeb

Současně s koupí nemovitosti je také potřeba přehlásit odběr služeb – vodu, plyn, elektřinu, telefon, kabelovou televizi a další. Pokud nebudete mít jistotu, že původní majitel nahlásil konečné stavy a odběry ukončil, riskujete, že budete muset platit i za to, co jste si neobjednali a nespotřebovali.

Chcete mít při prodeji nebo koupi nemovitosti jistotu, že vše proběhne správně? Svěřte veškeré tyto úkony kvalitnímu realitnímu makléři nebo člověku, který prodal nemovitostí už desítky či stovky, ne jen jednu nebo dvě, jako většina lidí. Setkal se tak s množstvím různých situací, které musel řešit, a umí takovýmto situacím předcházet.

Pro Vás to znamená větší klid při prodeji či koupi a vše tak může proběhnout absolutně bez stresu a Vy můžete klidně spát. 🙂

Vaše Tereza

Kde vzít peníze na koupi (investičního) bytu? aneb Jaké zvolit financování při koupi nemovitosti.

Nyní již víme, proč do nemovitostí investovat a že je investování do realit překvapivě dostupné. Víme také, na jak dlouho investovat a podle jakých kritérií tu pravou nemovitost hledat.

Nabídka způsobů financování bydlení je široká, a tak má investor z čeho vybírat. Ne každý se ale ve způsobech financování vyzná.

Výběr vhodného produktu závisí na mnoha faktorech. Před podpisem smlouvy je třeba si tedy rozmyslet, zda je právě daný produkt pro investora tím pravým. Obecně platí, že aktivním přístupem a volbou vhodného způsobu financování lze dosáhnout toho, že si pořídíte výhodný úvěr, který bude nejlépe vyhovovat Vaší finanční situaci a potřebám. 

Pojďme si shrnout hlavní body.

Obecně jsou k financování nemovitosti vhodné dva typy úvěrů, které se využívají dle vlastnictví financované nemovitosti.

• Hypotéka – lze využít k financování nemovitosti v osobním vlastnictví nebo v případě, že vlastníte nemovitost, kterou je možno zastavit
• Úvěr ze stavebního spoření – tímto úvěrem lze financovat družstevní byty, ale i nemovitosti v osobním vlastnictví. Nevýhoda úvěru ze stavebního spoření je o něco vyšší úroková sazba.

Tento dělíme ještě na řádný úvěr a překlenovací úvěr ze stavebního spoření.

• Řádný úvěr
• Překlenovací úvěr

Pojďme si podrobněji rozebrat jednotlivé druhy financování.

Hypotéka

Hypotéka je nejvýhodnější (a často jediný) způsob, jak získat prostředky na financování vlastního bydlení, když úspory nestačí. A ty stačí málokomu. Díky tuhému konkurenčnímu boji dnes existuje široká škála hypotečních úvěrů, které vzájemně odlišuje nejen jejich výše, doba splácení, délka fixace a možnost předčasného splacení či výše LTV (loan-to-value ratio), ale také způsob výpočtu úrokové sazby (klasické hypotéky s pevnou úrokovou sazbou fixovanou na několik let dopředu i variabilní hypotéky s plovoucí neboli floatingovou sazbou), účelovost (hypoteční úvěr určený výhradně na koupi, stavbu nebo stavební úpravy nemovitosti a proti němu neúčelová americká hypotéka) či výše poplatků, které jsou se zřízením hypotečního úvěru a jeho následným umořováním spojené.

Před několika desítkami let byly hypoteční úvěry výsadou spíše bohatší části populace. Ostatní si totiž nemohli dovolit splácet mnohdy i několik desítek tisíc korun měsíčně.

Hypotéky se ale staly podstatně dostupnějšími, neboť došlo k postupnému snižování úrokových sazeb, což v kombinaci s prodloužením doby půjčky snížilo průměrnou měsíční splátku. Nabídka bank je poměrně vyrovnaná, výrazněji se liší v doplňkových službách a programech.

Proč jsou hypotéky stále populární:

• Celkově nižší ceny peněz na peněžních a kapitálových trzích. Vývoj průměrných úrokových sazeb vytvořil příznivý prostor pro snižování úrokových sazeb z hypotečních úvěrů a zvýšení jejich dostupnosti.
• Možnosti (počínaje rokem 1998) odpočtu zaplacených úroků z hypotečních úvěrů nebo úvěrů ze stavebního spoření použitých na uspokojení bytové potřeby daňového poplatníka od základu daně z příjmů fyzických osob.
• Dlouhodobé splácení úvěru až desítky let, což znamená nižší zátěž pro rodinné finance.

Spousta lidí dnes říká, že úrokové sazby už nejsou tak dobré, jako např.rok či dva zpátky, ale je potřeba si uvědomit, že sazby okolo 2,89% jsou pořád velmi dobré! A navíc – pokud kupujete investiční nemovitost, využíváte tzv. pákový efekt hypotéky, to znamená, že zisk z pronájmu takové nemovitosti je vyšší, než je úroková sazba v bance. Pro vás to znamená jediné – levné peníze.

Kdo může požádat o hypotéku?

• Občan České republiky s trvalým pobytem na území ČR, nebo osoby, které mají takovou osobu za manžela či manželku
• Občané EU s trvalým pobytem na území ČR

Cizí státní občanství není překážkou při žádání o hypotéku. Ovšem může hrát roli při schvalování hypotéky. Pro spoustu bank je totiž cizí státní občanství rizikovým faktorem. Důležité je také zmínit, že zastavená nemovitost musí být zpravidla vždy na území ČR.

Nová pravidla pro hypotéky: co musíte splnit?

Od října 2018 platí nové podmínky pro získání hypotéky: Splátka nesmí být více než 45 procent čistého měsíčního příjmu a do této částky se přitom započítávají všechny další závazky. Důležité také je, že výše celkového zadlužení nesmí být vyšší než devítinásobek čistého ročního příjmu. Poslední a pravděpodobně nejhůře splnitelná podmínka je, že z vlastních zdrojů musíte mít alespoň na 20 procent nemovitosti.

Příklady hypoték a nutného čistého příjmu i vlastních zdrojů:

•  Na byt pro rodinu v Praze potřebujete příjem zhruba 50 tisíc čistého, maximální možná výše hypotéky je potom 5 400 000 korun, výše měsíční splátky bude 22 500 korun. K získání hypotéky pak ještě potřebujete 1 350 000 korun vlastních peněz. Pak si můžete pořídit byt za více než 6,5 milionu korun (přesně 6 750 000 Kč).
• Na byt za dva a půl milionu dosáhnete ve chvíli, kdy je váš měsíční čistý příjem 19 000 korun. Na splátce hypotéky zaplatíte 8 550 Kč, z vlastních peněz musíte mít půl milionu korun. Pak si můžete dva miliony půjčit.

Bonita?

Uvědomte si, že nutná pravidla splníte jen v případě, že nebudete mít žádné jiné dluhy! A to je docela zásadní. Přitom se počítá úplně jakýkoli závazek, ať už je to spotřebitelský úvěr, úvěr ze stavebního spoření nebo třeba auto na leasing či kreditní karta. Banky mají přístup ke všem bankovním a nebankovním registrům dlužníků.

Co je dobré vědět před sjednáním schůzky s hypotečním specialistou?

Hypoteční úvěry jsou poskytovány podle zákonem stanovených pravidel, které banka musí respektovat. Jedná se zejména o tato pravidla:

• obvyklá cena je cena stanovená bankou, to znamená, že banka může (s ohledem na možná rizika) upravit směrem dolů i nahoru cenu uvedenou ve znaleckém odhadu ceny nemovitosti provedeném odhadcem
• zástavou pro hypoteční úvěr musí být nemovitost, navíc však může banka požadovat i jiné dozajištění (ručitelské prohlášení, biankosměnku, aj.) k zajištění lze využít pořizovanou či jinou nemovitost (např. nemovitost ve vlastnictví třetí osoby), zastavena může být i rozestavěná nemovitost (zapsaná v katastru nemovitostí)
• žadatel musí disponovat dostatečnými příjmy pro splácení požadovaného úvěru
• samozřejmě musí mít co nejvíce ujasněnou představu o vlastním investičním záměru, tedy jak chce nové bydlení získat, od koho či s čí pomocí a jak jej financovat

Co Vás bude zajímat při volbě financující banky?

• výše úrokové sazby, její fixaci a způsob stanovení na nové období
• možnosti a způsoby předčasného splácení
• podíl banky na trhu (souvisí s profesionalitou a kvalitou poskytovaných služeb, včetně poradenství)
• jaký a kdy zaplatím poplatek za vyřízení úvěru (některé banky poplatek vybírají předem, jiné až po schválení úvěru)
• postup při oceňování nemovitostí, popřípadě, kdo vypracuje znalecký posudek
• mělo by nás zajímat, jaké další možnosti nabízí banky v kombinaci s jinými produkty (pojištěním apod.)
• délka vyřízení úvěru od okamžiku doložení všech potřebných dokladů
• jakou banka nabízí minimální výši hypotečního úvěru (některé banky nabízejí již částku 200 tisíc korun)

Úvěr ze stavebního spoření

Úvěr ze stavebního spoření, někdy také nazývaný “klasický“ či “řádný“, je původní produkt spořitelen, pevně spjatý se samotným stavebním spořením.

Vzhledem ke státní podpoře stavebního spoření je tento úvěr omezen několika podmínkami. Samozřejmostí je existence spoření. Jeho přidělení je dále ze zákona omezeno dvouletou čekací lhůtou, naspořením určitého procenta cílové částky a dosažením stanovené výše tzv. hodnotícího čísla. Kvůli těmto omezením, která pro Vás znamenají značnou nepružnost, přišly spořitelny na trh s překlenovacími úvěry.

Stavební spořitelny jsou značně konkurenceschopné v úvěrech na bydlení hypotečním bankám právě díky úvěrům překlenovacím.

Ze samotného řádného úvěru, si toho totiž moc nepořídíte. Pokud splníte výše uvedené podmínky, tzn. po 24 měsících máte naspořeno od 30 do 50 procent (podle konkrétní spořitelny) z cílové částky a splňujete hodnotící číslo, stejně nezískáte pravděpodobně více než pár set tisíc.

Příklad:

Kdybyste měli cílovou částku 400 000 Kč, museli byste mít naspořeno 160 000 Kč (40 %). Řádný úvěr by pak spočíval v možnosti, půjčit si zbývajících 240 000 Kč, samozřejmě za předpokladu splňování podmínky hodnotícího čísla. Růst tohoto ukazatele závisí mimo jiné na zvolené tarifní variantě. Příklad výpočtu hodnotícího čísla naleznete v dalším kroku abecedy. Pokud byste si stanovili cílovou částku hned na začátku podstatně výše, např. na 2 000 000 Kč, budete čekat kolem 12 let na splnění podmínek pro přidělení řádného úvěru.

Pokud by vás zajímaly podrobnější informace ohledně hypoték nebo způsobů financování, klidně se ozvěte Alešovi Bogoczovi, který se zabývá hypotékami a financováním už 13 let. Jeho telefon je 725 805 800.

A jestli máte jakýkoliv jiný dotaz nebo chcete podobné články dostávat každý týden na email, zaregistrujte se pod tímto odkazem a nic Vám neuteče.

Videa můžete sledovat tady.

Mějte se hezky,

Tereza