Jak si koupi bytu ošetřit po právní stránce
Při koupi nemovitosti je potřeba dodržet určitý postup. Především je však nutné dát si pozor na různé nástrahy a vyhnout se tak nepříjemnostem, které by se mohly objevit v rámci celého procesu koupě.
Zkontrolujte si zejména:
1. Kdo je skutečným majitelem nemovitosti
Nemovitost, kterou jste si vybrali, může prodat pouze jeho majitel. A majitelem nemovitosti je ten, jehož jméno je uvedeno na výpisu z katastru nemovitostí, tzv. listu vlastnictví. Majitel může samozřejmě k prodeji zplnomocnit někoho jiného, např. příbuzného nebo realitní kancelář. V takovém případě si zkontrolujte, zda je v plné moci napsáno, že nemovitost může dotyčný skutečně prodat. A zda je podpis majitele úředně ověřen.
2. Pokud je více majitelů
Pokud se na prodeji shodnou všichni majitelé a pověří jednoho, aby se o prodej staral, je důležité, aby tato osoba měla jejich písemné zplnomocnění. Jakákoliv dohoda uzavřená pouze s jedním spolumajitelem je bez této plné moci neplatná a ostatní ji nemusí respektovat. Pokud jsou majitelem nemovitosti manželé, je důležité, aby smlouvu o prodeji podepsali oba.
3. Pozor na dluhy majitele
Dalším krokem je zjistit, zda majitel za své úvěry neručí nemovitostí. Tuto informaci zjistíte z výpisu z katastru nemovitostí. Pokud si například majitel půjčil od banky peníze a ručí za jejich splácení touto nemovitostí, uvidíte zde „zástavní právo smluvní“. Takový záznam zjednodušeně znamená, že pokud nebude majitel svůj dluh splácet, banka může nemovitost prodat. A protože toto právo se váže k nemovitosti, ne k majiteli, je důležité dohlédnout na to, aby všechna zástavní práva byla vymazána předtím, než za nemovitost zaplatíte (například tím, že část kupní ceny půjde rovnou bance, která následně odsouhlasí výmaz zástavního práva).
4. Pozor na skryté vady
Při prohlídce si nemovitost důkladně prohlédněte. Pokud uvidíte na stěnách praskliny, plíseň nebo jiné znaky poškození, nechejte si dům či byt prohlédnout odborníkem. Jen tak snížíte riziko, že „výhodně“ koupíte nemovitost a potom budete draze opravovat vady, kterých jste si nevšimli. Pokud naopak kupujete starší nemovitost s tím, že ji budete opravovat, spočítejte si před nákupem celkové náklady na koupi i opravu. Jen tak můžete svůj záměr porovnat s cenou sousední nemovitosti, která je sice dražší, ale kterou není třeba opravovat.
5. Věcná břemena a jiná práva
Na výpisu z katastru nemovitostí je uvedeno, zda je nemovitost omezena tzv. věcným břemenem nebo smluvním předkupním právem. Věcné břemeno je například souhlas, že sousedé mohou přes pozemek přejíždět nebo že majitel či jeho příbuzní budou v domě i nadále bydlet. Pokud toto břemeno majitel nezruší ještě před prodejem, budete jej muset respektovat také. Předkupní právo si někdy vyhrazují třeba rodiče, kteří darují dětem byt. A to za podmínky, že kdyby jej chtěli někdy prodat, musí jej nejdříve nabídnout zpět rodičům. Pokud to neudělají a prodají byt přímo vám, můžete o něj přijít.
6. Vždy trvejte na písemné smlouvě
O nákupu jakékoliv nemovitosti musí být uzavřena písemná smlouva. Ústní dohoda nestačí a je ze zákona neplatná. Při sepisování smlouvy je důležité pamatovat na každou drobnost a nemovitost a její příslušenství pečlivě popsat. Je proto lepší svěřit přípravu takové smlouvy právníkovi nebo notáři. Zabráníte tak zbytečným komplikacím a případům, kde se problémy se špatně připraveným převodem řeší ještě několik let po jeho realizaci.
7. Na katastr co nejdříve
Jakmile je smlouva uzavřena, je důležité ji co nejdříve doručit na katastr nemovitostí. V minulosti se našli chytráci, kteří během jednoho dne prodali tu samou nemovitost několika zájemcům. Nemovitost je přepsána vždy na toho, kdo na katastrální úřad doručí patřičné dokumenty jako první. Jakákoliv transakce či manipulace s nemovitostí nebo změna jejího majitele je vyznačena na výpisu z katastru nemovitostí speciální značkou „P“. Plomba na výpisu z katastru nemovitostí znamená, že se s nemovitostí nebo informací ve výpisu něco děje. Plomba se může týkat nejen vkladu práva do katastru nemovitostí (např. vkladu kupní smlouvy nebo zástavní smlouvy), ale i záznamu práva (např. záznam o probíhající exekuci) a rovněž i poznámky k exekuci. Pokud ji na výpisu uvidíte, můžete si na katastru zkontrolovat, co znamená. Těsně před podpisem smlouvy by se tedy majitel nemovitosti měl prokázat čerstvým výpisem. A na něm si ověříte, zda dům nebo byt stále patří jemu.
8. Kdy a jak zaplatit kupní cenu
Nemovitost, kterou kupujete, se sice stává vaším majetkem v den doručení kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva na katastrální úřad, protože se tak ale stává zpětně až poté, co o tom rozhodne katastrální úřad, toto mezidobí může trvat i několik měsíců. Vy nechcete logicky dát peníze z ruky do doby, než bude nemovitost vaše. A prodávající s vámi zase nechce nic podepisovat, dokud nedostane zaplaceno. Jednoduchým řešením je uložit při podpisu smlouvy peníze u notáře, advokáta nebo v bankovní úschově. Prostředky se vyplatí prodávajícímu, až když bude v katastru nemovitostí zapsán nový majitel.
9. Pohlídejte si převody služeb
Současně s koupí nemovitosti je také potřeba přehlásit odběr služeb – vodu, plyn, elektřinu, telefon, kabelovou televizi a další. Pokud nebudete mít jistotu, že původní majitel nahlásil konečné stavy a odběry ukončil, riskujete, že budete muset platit i za to, co jste si neobjednali a nespotřebovali.
Chcete mít při prodeji nebo koupi nemovitosti jistotu, že vše proběhne správně? Svěřte veškeré tyto úkony kvalitnímu realitnímu makléři nebo člověku, který prodal nemovitostí už desítky či stovky, ne jen jednu nebo dvě, jako většina lidí. Setkal se tak s množstvím různých situací, které musel řešit, a umí takovýmto situacím předcházet.
Pro Vás to znamená větší klid při prodeji či koupi a vše tak může proběhnout absolutně bez stresu a Vy můžete klidně spát. 🙂
Vaše Tereza