Kde vzít peníze na koupi bytu

Kde vzít peníze na koupi (investičního) bytu? aneb Jaké zvolit financování při koupi nemovitosti.

Nyní již víme, proč do nemovitostí investovat a že je investování do realit překvapivě dostupné. Víme také, na jak dlouho investovat a podle jakých kritérií tu pravou nemovitost hledat.

Nabídka způsobů financování bydlení je široká, a tak má investor z čeho vybírat. Ne každý se ale ve způsobech financování vyzná.

Výběr vhodného produktu závisí na mnoha faktorech. Před podpisem smlouvy je třeba si tedy rozmyslet, zda je právě daný produkt pro investora tím pravým. Obecně platí, že aktivním přístupem a volbou vhodného způsobu financování lze dosáhnout toho, že si pořídíte výhodný úvěr, který bude nejlépe vyhovovat Vaší finanční situaci a potřebám. 

Pojďme si shrnout hlavní body.

Obecně jsou k financování nemovitosti vhodné dva typy úvěrů, které se využívají dle vlastnictví financované nemovitosti.

• Hypotéka – lze využít k financování nemovitosti v osobním vlastnictví nebo v případě, že vlastníte nemovitost, kterou je možno zastavit
• Úvěr ze stavebního spoření – tímto úvěrem lze financovat družstevní byty, ale i nemovitosti v osobním vlastnictví. Nevýhoda úvěru ze stavebního spoření je o něco vyšší úroková sazba.

Tento dělíme ještě na řádný úvěr a překlenovací úvěr ze stavebního spoření.

• Řádný úvěr
• Překlenovací úvěr

Pojďme si podrobněji rozebrat jednotlivé druhy financování.

Hypotéka

Hypotéka je nejvýhodnější (a často jediný) způsob, jak získat prostředky na financování vlastního bydlení, když úspory nestačí. A ty stačí málokomu. Díky tuhému konkurenčnímu boji dnes existuje široká škála hypotečních úvěrů, které vzájemně odlišuje nejen jejich výše, doba splácení, délka fixace a možnost předčasného splacení či výše LTV (loan-to-value ratio), ale také způsob výpočtu úrokové sazby (klasické hypotéky s pevnou úrokovou sazbou fixovanou na několik let dopředu i variabilní hypotéky s plovoucí neboli floatingovou sazbou), účelovost (hypoteční úvěr určený výhradně na koupi, stavbu nebo stavební úpravy nemovitosti a proti němu neúčelová americká hypotéka) či výše poplatků, které jsou se zřízením hypotečního úvěru a jeho následným umořováním spojené.

Před několika desítkami let byly hypoteční úvěry výsadou spíše bohatší části populace. Ostatní si totiž nemohli dovolit splácet mnohdy i několik desítek tisíc korun měsíčně.

Hypotéky se ale staly podstatně dostupnějšími, neboť došlo k postupnému snižování úrokových sazeb, což v kombinaci s prodloužením doby půjčky snížilo průměrnou měsíční splátku. Nabídka bank je poměrně vyrovnaná, výrazněji se liší v doplňkových službách a programech.

Proč jsou hypotéky stále populární:

• Celkově nižší ceny peněz na peněžních a kapitálových trzích. Vývoj průměrných úrokových sazeb vytvořil příznivý prostor pro snižování úrokových sazeb z hypotečních úvěrů a zvýšení jejich dostupnosti.
• Možnosti (počínaje rokem 1998) odpočtu zaplacených úroků z hypotečních úvěrů nebo úvěrů ze stavebního spoření použitých na uspokojení bytové potřeby daňového poplatníka od základu daně z příjmů fyzických osob.
• Dlouhodobé splácení úvěru až desítky let, což znamená nižší zátěž pro rodinné finance.

Spousta lidí dnes říká, že úrokové sazby už nejsou tak dobré, jako např.rok či dva zpátky, ale je potřeba si uvědomit, že sazby okolo 2,89% jsou pořád velmi dobré! A navíc – pokud kupujete investiční nemovitost, využíváte tzv. pákový efekt hypotéky, to znamená, že zisk z pronájmu takové nemovitosti je vyšší, než je úroková sazba v bance. Pro vás to znamená jediné – levné peníze.

Kdo může požádat o hypotéku?

• Občan České republiky s trvalým pobytem na území ČR, nebo osoby, které mají takovou osobu za manžela či manželku
• Občané EU s trvalým pobytem na území ČR

Cizí státní občanství není překážkou při žádání o hypotéku. Ovšem může hrát roli při schvalování hypotéky. Pro spoustu bank je totiž cizí státní občanství rizikovým faktorem. Důležité je také zmínit, že zastavená nemovitost musí být zpravidla vždy na území ČR.

Nová pravidla pro hypotéky: co musíte splnit?

Od října 2018 platí nové podmínky pro získání hypotéky: Splátka nesmí být více než 45 procent čistého měsíčního příjmu a do této částky se přitom započítávají všechny další závazky. Důležité také je, že výše celkového zadlužení nesmí být vyšší než devítinásobek čistého ročního příjmu. Poslední a pravděpodobně nejhůře splnitelná podmínka je, že z vlastních zdrojů musíte mít alespoň na 20 procent nemovitosti.

Příklady hypoték a nutného čistého příjmu i vlastních zdrojů:

•  Na byt pro rodinu v Praze potřebujete příjem zhruba 50 tisíc čistého, maximální možná výše hypotéky je potom 5 400 000 korun, výše měsíční splátky bude 22 500 korun. K získání hypotéky pak ještě potřebujete 1 350 000 korun vlastních peněz. Pak si můžete pořídit byt za více než 6,5 milionu korun (přesně 6 750 000 Kč).
• Na byt za dva a půl milionu dosáhnete ve chvíli, kdy je váš měsíční čistý příjem 19 000 korun. Na splátce hypotéky zaplatíte 8 550 Kč, z vlastních peněz musíte mít půl milionu korun. Pak si můžete dva miliony půjčit.

Bonita?

Uvědomte si, že nutná pravidla splníte jen v případě, že nebudete mít žádné jiné dluhy! A to je docela zásadní. Přitom se počítá úplně jakýkoli závazek, ať už je to spotřebitelský úvěr, úvěr ze stavebního spoření nebo třeba auto na leasing či kreditní karta. Banky mají přístup ke všem bankovním a nebankovním registrům dlužníků.

Co je dobré vědět před sjednáním schůzky s hypotečním specialistou?

Hypoteční úvěry jsou poskytovány podle zákonem stanovených pravidel, které banka musí respektovat. Jedná se zejména o tato pravidla:

• obvyklá cena je cena stanovená bankou, to znamená, že banka může (s ohledem na možná rizika) upravit směrem dolů i nahoru cenu uvedenou ve znaleckém odhadu ceny nemovitosti provedeném odhadcem
• zástavou pro hypoteční úvěr musí být nemovitost, navíc však může banka požadovat i jiné dozajištění (ručitelské prohlášení, biankosměnku, aj.) k zajištění lze využít pořizovanou či jinou nemovitost (např. nemovitost ve vlastnictví třetí osoby), zastavena může být i rozestavěná nemovitost (zapsaná v katastru nemovitostí)
• žadatel musí disponovat dostatečnými příjmy pro splácení požadovaného úvěru
• samozřejmě musí mít co nejvíce ujasněnou představu o vlastním investičním záměru, tedy jak chce nové bydlení získat, od koho či s čí pomocí a jak jej financovat

Co Vás bude zajímat při volbě financující banky?

• výše úrokové sazby, její fixaci a způsob stanovení na nové období
• možnosti a způsoby předčasného splácení
• podíl banky na trhu (souvisí s profesionalitou a kvalitou poskytovaných služeb, včetně poradenství)
• jaký a kdy zaplatím poplatek za vyřízení úvěru (některé banky poplatek vybírají předem, jiné až po schválení úvěru)
• postup při oceňování nemovitostí, popřípadě, kdo vypracuje znalecký posudek
• mělo by nás zajímat, jaké další možnosti nabízí banky v kombinaci s jinými produkty (pojištěním apod.)
• délka vyřízení úvěru od okamžiku doložení všech potřebných dokladů
• jakou banka nabízí minimální výši hypotečního úvěru (některé banky nabízejí již částku 200 tisíc korun)

Úvěr ze stavebního spoření

Úvěr ze stavebního spoření, někdy také nazývaný “klasický“ či “řádný“, je původní produkt spořitelen, pevně spjatý se samotným stavebním spořením.

Vzhledem ke státní podpoře stavebního spoření je tento úvěr omezen několika podmínkami. Samozřejmostí je existence spoření. Jeho přidělení je dále ze zákona omezeno dvouletou čekací lhůtou, naspořením určitého procenta cílové částky a dosažením stanovené výše tzv. hodnotícího čísla. Kvůli těmto omezením, která pro Vás znamenají značnou nepružnost, přišly spořitelny na trh s překlenovacími úvěry.

Stavební spořitelny jsou značně konkurenceschopné v úvěrech na bydlení hypotečním bankám právě díky úvěrům překlenovacím.

Ze samotného řádného úvěru, si toho totiž moc nepořídíte. Pokud splníte výše uvedené podmínky, tzn. po 24 měsících máte naspořeno od 30 do 50 procent (podle konkrétní spořitelny) z cílové částky a splňujete hodnotící číslo, stejně nezískáte pravděpodobně více než pár set tisíc.

Příklad:

Kdybyste měli cílovou částku 400 000 Kč, museli byste mít naspořeno 160 000 Kč (40 %). Řádný úvěr by pak spočíval v možnosti, půjčit si zbývajících 240 000 Kč, samozřejmě za předpokladu splňování podmínky hodnotícího čísla. Růst tohoto ukazatele závisí mimo jiné na zvolené tarifní variantě. Příklad výpočtu hodnotícího čísla naleznete v dalším kroku abecedy. Pokud byste si stanovili cílovou částku hned na začátku podstatně výše, např. na 2 000 000 Kč, budete čekat kolem 12 let na splnění podmínek pro přidělení řádného úvěru.

Pokud by vás zajímaly podrobnější informace ohledně hypoték nebo způsobů financování, klidně se ozvěte Alešovi Bogoczovi, který se zabývá hypotékami a financováním už 13 let. Jeho telefon je 725 805 800.

A jestli máte jakýkoliv jiný dotaz nebo chcete podobné články dostávat každý týden na email, zaregistrujte se pod tímto odkazem a nic Vám neuteče.

Videa můžete sledovat tady.

Mějte se hezky,

Tereza