Koupě investičního bytu – Jak hledat vhodné nemovitosti k investici 2.část

V minulém článku jsem zmínila několik variant, podle jakých parametrů vybírat investiční byty. Rozebrali jsme si tyto parametry: cena, typ vlastnictví a lokalita.

Dnes se podíváme na zoubek dalším parametrům, které nejsou při výběru investiční nemovitosti úplně zanedbatelné.

  1. Stav nemovitosti
  2. Typ bytového domu
  3. Měsíční náklady
  4. Velikost bytu

Stav nemovitosti 

Důležitá věc, která výrazně ovlivňuje cenu nemovitosti, je její stav a správa.

Už jen stav domu mnohé napoví. Například, že budeme i my sami muset v brzké době vložit nemalé finanční prostředky do jeho rekonstrukce, byť samotný byt již rekonstruován byl. Do ošklivého a sešlého domu se prostě mnoha lidem stěhovat nechce. A stejné je to samozřejmě i se samotným bytem. Je dobré byt prozkoumat nejen opticky, ale vše si takříkajíc osahat, vyzkoušet funkčnost, nakouknout do různých zákoutí, podívat se, v jakém stavu jsou stupačky a podobně. Prostě vše vyzkoušejte – otevírání oken a dveří, digestoř, v jakém stavu jsou veškeré rozvody a instalace (mohlo by jít o velmi vysokou investici), systém vytápění, ale i klimatizace, pokud byla instalována – prodejce bude při určení ceny určitě přihlížet k veškerým investicím do vybavení – to však musí být funkční. Stejně tak důležitý je funkční výtah.

V souvislosti s technickým stavem domu a bytu v něm se také rozhodujeme, zda raději pořídíme byt v novostavbě či ve starším domu, byť již zrekonstruovaném. Novostavby mají nesporně své výhody, například záruční lhůtu, ovšem je pravdou, že v nejzajímavějších lokalitách již nejsou dostupné stavební pozemky (jsou samozřejmě výjimky) a zástavba je zde již starší. Pokud pak chcete byt přesně podle svých představ a jste proto ochotni starší byt sami rekonstruovat, směle do toho, lepší řešení pro vás neexistuje.

Pokud bude prodávající v bytě nechávat některé jeho vybavení, měl by předložit doklady o koupi a říci, co je ještě v záruce a co ne. No a nakonec není vůbec od věci přizvat k prohlídce bytu zkušeného stavaře. Už jen hrubým odhadem vás upozorní na případná budoucí rizika.

Typ bytového domu

V zásadě existují 3 typy bytových domů – cihlový, panelový nebo dřevostavba. Od těchto typů se potom odvíjí mnoho dalších faktorů bytu. Každý typ s jeho výhodami a nevýhodami si probereme zvlášť:

  • Cihlový

Cihlový dům je klasika a někdo na něj nedá dopustit. Jeho životnost se počítá na staletí. Pokud je správně postaven, měl by mít velice dobré tepelné a zvukové vlastnosti. Nemělo by tak být všechno slyšet od sousedů. Zároveň by v zimě mělo být teplo a v létě chladno. Hlavní nevýhodou je, že pokud je cihlový dům špatně postaven, mohou se projevit některé z neblahých vlastností, jako je například vysoká vlhkost v místnostech či plíseň na zdech.

  • Panelový

Panelové domy se začaly stavět za socialismu, což může některé lidi odradit. Pamatují si totiž umakartová jádra, kde je všechno slyšet. Moderní panelový být má ale zděné jádro, které nerozeznáte od cihlového bytu. V panelových domech je také většinou suchý vzduch. Náklady na energie jsou většinou vyšší než u cihlového domu. Životnost panelových domů se odhadovala kolem 50 let, ovšem díky zdařilým rekonstrukcím se podařilo životnost významně prodloužit – otázkou je, na jak dlouho. U těchto domů je důležité prověřit náklady na bydlení včetně fondu oprav. V mnoha případech sice domy prošly zdařilou rekonstrukcí, náklady na rekonstrukci ale nájemníci hradí v měsíčních splátkách do fondu oprav.

  • Dřevostavba

Bytové domy ze dřeva jsou novinkou několika posledních let či desetiletí. Dřevěné domy jsou oblíbeny pro rychlou a nenáročnou realizaci a úspory energií. Můžete narazit na velmi dobrou dřevostavbu, ale také na tu nekvalitní.  Dávno neplatí, že se tradiční materiál, jako je dřevo, hodí pouze na stavbu chatek, přístřešků nebo altánků. Ve většině vyspělých zemí se postaví 10–30 % domů ze dřeva. I v tuzemsku těchto staveb neustále přibývá.

U těchto typů domů platí, že je nutné důkladně prověřit kvalitu obytného domu. Zjistěte si reference firmy, která dřevostavbu stavěla. Důkladně si prohlédněte celý dům. Častým problémem bývá velké horko v létě a nedostatečná zvuková izolace.

Měsíční náklady

Z mého pohledu jsou měsíční náklady na bydlení jedním z nejdůležitějších parametrů při výběru bytu. Je nutno propočítat si náklady a zisky. Měsíční poplatky by měly být takové, aby rozdíl mezi nimi a měsíčním nájmem, který Vám bude platit nájemník, byl ziskový. V případě, že byt financujete hypotékou nebo úvěrem, měla by být splátka hypotéky plus měsíční poplatky o něco nižší nebo stejná, jako měsíční nájem.

Například: Jeden z mých investičních bytů má měsíční poplatky včetně fondu oprav 2900 Kč. Splátka hypotéky činí 3100 Kč, celkem tedy rovných 6000 Kč. Pokud byt pronajmu za 7000 Kč a energie nechám napsat přímo na nájemníka, mám z investice čistý zisk 1000 Kč. Zisk je ovšem třeba počítat včetně splátky hypotéky, neboť mi ji nájemník v podstatě splácí. Tudíž zisk vypočítám takto:

7000 – 2900 = 4100 Kč

 Navíc mi po splacení hypotéky zůstane nemovitost.

Velikost bytu

Dalším důležitým faktorem je samozřejmě velikost bytu v metrech čtverečních. Tady samozřejmě platí přímá úměra s cenou. Čím větší byt, tím dražší. Člověk by si měl ujasnit, proč si byt kupuje a jaké plány má do budoucna. Velikost bytu je do jisté míry individuální. Každopádně doporučuji lehce nevěřit tomu, co se píše v inzerátech a při prohlídce si byt přeměřit. Budete se divit, že v mnoha případech avizovaná velikost neodpovídá skutečnosti.

 

V příštím článku se můžete těšit na to, co si při koupi investiční nemovitosti prověřit a co je nutné zajistit před samotnou koupí vybrané nemovitosti. Sledujte mě, ať vám nic neunikne.

A pokud raději koukáte na video, než čtete, velkou část těchto témat můžete už brzy najít na mém YouTube kanálu, kde se budu investování do nemovitostí ve velké míře věnovat.

Klikněte na tento odkaz a dejte „ODEBÍRAT“ – o žádné další nahrané video už tak nepřijdete. 🙂

 

Komentáře

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře. Zásady zpracování osobních údajů