Koupě investičního bytu – jak byty vybírat a nakupovat

1.díl: Jak byty vybírat a nakupovat

V první části tohoto miniseriálu se zaměříme na to, jak byty k investičním záměrům vybírat a nakupovat.

Co Vás napadne jako první, když přijde řeč na výběr vhodné nemovitosti?

V prvé řadě si ujasněte, jakou nemovitost hledáte a jaké parametry má splňovat. Chcete vlastnit malou garsonku nebo byt 1+1 a pronajímat jej mladým lidem? Nebo se vidíte spíše jako majitel většího bytu, 2+1 nebo 3+1, který pronajímáte rodinám? Chcete byt před rekonstrukcí a upravit jej na své náklady (tento byt koupíte pravděpodobně levněji) nebo už se nechcete zabývat rekonstrukcí a byt chcete ihned pronajímat?

Pojďme si shrnout nejzákladnější parametry, které si musíte zodpovědět:

  1. Jak velký byt si představuji?
  2. Před rekonstrukcí nebo po rekonstrukci?
  3. Jaká je maximální cena, za kterou jsem ochoten/na byt koupit?
  4. Jakým způsobem budu řešit financování nemovitosti?
  5. Jaké mám požadavky na měsíční náklady včetně fondu oprav?
  6. Jakou preferuji lokalitu?
  1. Jak velký byt si představuji?

Toto je důležitá otázka. Někteří lidé Vás budou odrazovat od nákupu velkých bytů, u nichž může déle trvat sehnání nájemníka. Každá mince má však dvě strany. Vždy budou lidé, kteří upřednostní větší byt, většinou proto, že mají rodinu a v domácnosti žijí například čtyři lidé. Dalším plus je, že takováto rodina se většinou nechce hned následující rok zase stěhovat, to znamená, že jakmile seženete takovéto nájemníky, je zde vyšší pravděpodobnost dlouhodobého pronájmu. U lidí, kteří se stěhují do 1+1 nebo garsoniéry, je jen otázka času, kdy se budou chtít přestěhovat do většího bytu.

Větší byt pronajmete za vyšší nájemné, je třeba si jen propočítat měsíční výnos a návratnost investice. V případě, že je výnos zajímavý, je jedno, jestli se rozhodnete pro malý byt nebo například byt 3+1 s velkými pokoji. Na každý byt čeká jeho nájemník.

  1. Před rekonstrukcí nebo po rekonstrukci?

Dalším bodem k zodpovězení je otázka rekonstrukce. Cena bytu v původním stavu bude pravděpodobně nižší, než u bytu po rekonstrukci, i když to také není vždy pravidlem. Důležité je hledat. Můžete koupit byt za velmi zajímavou cenu v porovnání s okolními byty, ale pokud následně zaplatíte 300 000 Kč za rekonstrukci, jste možná ještě na vyšší ceně, než kdybyste koupili již zrekonstruovanou nemovitost. Je vhodné si propočítat případné náklady na opravy, kontaktovat někoho, kdo se zabývá rekonstruováním bytů a požádat ho o předběžnou kalkulaci. Bude k ní potřebovat počet čtverečních metrů a popis, co všechno byste chtěli rekonstruovat. V některých případech například koupě a instalace nové linky či obklady v koupelně vyjde na pár desítek tisíc korun, tudíž se jistě vyplatí investovat do bytu, kde jsou třeba už jen malé opravy.

  1. Jaká je maximální cena, za kterou jsem ochoten/na byt koupit?

Kolik jsem maximálně ochoten/na za nemovitost zaplatit? Dejte si určitý strop, dříve než se začnete po nemovitosti dívat. Zúžíte si tak možnosti a bude se Vám mnohem lépe hledat.

  1. Jakým způsobem budu řešit financování nemovitosti?

Mám na byt hotovost nebo využiji služeb banky? Hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření? Tyto otázky je vhodné řešit ještě před výběrem bytu. Podle toho pak také budete hledat byt buď v osobním, nebo družstevním vlastnictví. A jaký je rozdíl ve financování? Byty v osobním vlastnictví lze financovat hypotékou, protože je můžete dát do zástavy bance. Naproti tomu byt ve vlastnictví družstevním zastavit nelze, proto jej lze financovat pouze úvěrem ze stavebního spoření nebo hotově.

Oba typy bytů mohu financovat také jinými způsoby, než půjčkou od banky. Tyto způsoby si rozebereme v jednom z dalších článků, které mám pro vás nachystané, proto mě sledujte a nic vám neuteče. 😉

  1. Jaké mám požadavky na měsíční náklady včetně fondu oprav?

Zde je opět nutno propočítat si náklady a zisky. Měsíční poplatky by měly být takové, aby rozdíl mezi nimi a měsíčním nájmem, který Vám bude platit nájemník, byl ziskový. V případě, že byt financujete hypotékou nebo úvěrem, měla by být splátka hypotéky plus měsíční poplatky o něco nižší nebo stejná, jako měsíční nájem.

  1. Jakou preferuji lokalitu?

Každý realitní makléř, každý druhý portál o nemovitostech a většina investorů do nemovitostí Vám řekne tisíckrát vyslovené pravidlo, které kdysi řekl britský realitní magnát Lord Harold Samuel: Jsou jen tři důležité body při výběru nemovitosti: „Lokalita, lokalita, lokalita.“ Já k tomu dodám jen jediné – ano, je důležité, jakou lokalitu vybereme PRO NÁŠ ZÁMĚR.

V dalším díle investičního miniseriálu se dozvíte, jak hledat vhodné nemovitosti k investici. Sledujte mě, ať vám nic neuteče.

Komentáře

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře. Zásady zpracování osobních údajů