Koupě investičního bytu – Jak hledat vhodné nemovitosti k investici 1.část

V minulém díle tohoto investičního miniseriálu jsme se dozvěděli, jak byty k investici vybírat a nakupovat. Článek najdete tady.

Dnes si rozebereme, jak k investici hledat vhodné nemovitosti.

2.díl: Jak hledat vhodné nemovitosti k investici

Většina lidí zapne internet a zabrousí na portály inzerující nemovitosti. Zde je výčet těch nejznámějších:

  • sreality.cz
  • reality.idnes.cz
  • reality.cz
  • reality.avizo.cz
  • ceskereality.cz
  • realitymorava.cz
  • bezrealitky.cz
  • a další…

Internetové portály jsou asi nejpoužívanějším nástrojem v hledání vhodných nemovitostí. Není ovšem jediným.

Další možností je účastnit se dražby nebo obálkové metody. U dražeb je vhodné zjistit si, jestli byt draží město nebo obec nebo je to dražba z důvodu exekuce – tak zvaná dobrovolná nebo nedobrovolná dražba. Dražby poskytují příležitosti, ale převažují zde spíše rizika. I díky všem titulkům a článkům se dnes o dražbách hodně ví. Zajímá se o ně mnoho lidí, a když se jedná o nemovitost v jen trochu rozumné lokalitě, je zájem vysoký a konečná cena minimálně tržní. Většinou se ovšem několik zájemců nechá strhnout a cenu vyšroubují až nad úroveň reálné tržní hodnoty. To je ovšem až poslední z řady rizik. Dražby jsou jedna z možností, jak byty nakupovat, ovšem chce to všechno si velmi dobře spočítat a na vše se připravit. Pak může být taková koupě výhodná.

Také můžete dostat doporučení na koupi bytu od někoho ze svých známých. Doporučuji navazovat vztahy s lidmi, kteří s nemovitostmi mají co do činění. Dobré je znát například člověka, který ví, kdy je který byt v exekuci nebo který byt je na prodej, ale ještě nevisí na internetu. Takto můžeme koupit byt za mnohem nižší cenu, než je cena tržní.

A podle jakých parametrů nemovitosti vybírat?

  1. Cena
  2. Typ vlastnictví – osobní nebo družstevní
  3. Lokalita
  4. Stav nemovitosti
  5. Typ bytového domu
  6. Měsíční náklady
  7. Velikost bytu

Dnes si rozebereme první tři parametry, a to cenu, typ vlastnictví a lokalitu,

Cena

Cena je samozřejmě hlavní faktor, který rozhoduje o dalších parametrech kupovaného bytu. Asi nikdo nemá neomezený rozpočet a proto je ve většině případů kupovaný byt kompromisem mezi vysněnými vlastnostmi a vybavením bytu a jeho cenou. Všechny další zde uvedené parametry mají návaznost na cenu.

 Typ vlastnictví – osobní nebo družstevní

Nespornou výhodou družstevního bytu jsou nižší vstupní náklady pro pořízení bydlení. Nejedná se pouze o starší družstevní domy, vznikají také družstva nová, ať už na popud developera nebo skupiny lidí sledujících stejný cíl – pořízení bydlení. Nevýhodou je zejména fakt, že nemovitost není ve Vašem vlastnictví a patří Vám pouze členský podíl v družstvu. S tím souvisí problémy s financováním ze strany bank, jelikož družstevním podílem nelze ručit. Rizikem je i ztráta členství v družstvu, například vlivem neplnění jeho stanov, a tím i ztráta práva nájmu nemovitosti.

Lokalita

Lokalita nemovitosti má opravdu velký význam. Krásný dům ve špatné lokalitě má skutečně nižší hodnotu než polorozpadlý dům v té správné. O vhodné lokalitě rozhoduje několik faktorů:

  • Místo je napojeno na ekonomicky rostoucí město nebo v něm přímo leží

Některá města dlouhodobě stagnují či upadají a o pronájem je pak menší zájem. Hledání nájemníků je delší a nájem nižší, při prodeji je málo kupců, jejich hledání delší a tím i nižší prodejní cena. Ekonomicky kvetoucí místo odhalí krátká analýza dat z radnice, jako je rostoucí výběr daně z příjmu i stoupající počet obyvatel. Zajímavé je pozorovat investiční aktivity – zřizování obchodních či administrativních center, logistických areálů či nákupních středisek. To vše odhaluje vhodnost menších měst nebo jednotlivých čtvrtí velkých měst.

  • Dostatečná občanská vybavenost

Dále bychom se měli ujistit, že v místě pracuje kvalitní radnice poskytující dostatečnou občanskou vybavenost, jako jsou mateřská a základní škola, doktor, pošta, banka, obchody se základním zbožím či restaurace.

  • Dobrá dopravní dostupnost

V místě by měla být dobrá dopravní dostupnost, hromadná doprava nebo častá příměstská doprava, dobré spojení do centra nebo do větší městské čtvrti. Ideální je centrum města, zde je však třeba počítat s vyšší cenou. Alternativou je místo s výbornou dopravní dostupností do centra města nebo v jeho rámci.

  • Možnost parkování

V některých městech nebo lokalitách může být parkování veliký problém, zvláště například v centrech měst. Proto vlastní parkovací místo v bytovém domě nebo vedle něj může pro někoho být rozhodujícím faktorem. Není nic horšího, než když se vracíte domů a nemáte kde zaparkovat. Kryté a zabezpečené parkovací místo je potom úplně ideální.

  • Atmosféra místa

Posledním těžko popsatelným faktorem je genius loci. Jde o specifickou atmosféru místa, získanou staletím vývoje. Může ji vyvolávat zahrada, krajina, ulice, výhled i cokoliv jiného, co působí krásné pocity. Pokud dokážeme najít genia loci, má na hodnotu naší nemovitosti výrazný vliv.

Příkladem jsou dvě různá města z různých regionů: Uherské Hradiště ve Zlínském kraji a Chomutov v Ústeckém kraji. Řekněme, že budeme chtít koupit byt 2+kk, který má rozlohu 60 m2, nachází se v cihlové zástavbě a je v osobním vlastnictví. V Uherském Hradišti za takovýto byt zaplatíme průměrně 3 000 000 Kč, v Chomutově srovnatelný byt koupíme v průměru za 1 200 000 Kč. Uherské Hradiště je jedno z měst, které má úžasného genia loci a je do budoucna velmi perspektivní, staví se tam novostavby, zlepšuje se centrum města, lidé jsou často venku v ulicích, prostě a jednoduše to ve městě žije.

Důležitý je fakt, že každý byt má svého kupce a svého nájemníka. Například i v Chomutově žijí lidé, kteří by se jinam stěhovat nechtěli. I na místech, která jsou dlouhodobě cenově podhodnocena, si lidé staví domy a kupují byty.

A které lokality v ČR jsou dlouhodobě cenově pod hranicí průměru?

  • Karviná, Ostrava, Bohumín, Orlová (Moravskoslezský kraj)
  • Most, Děčín, Litoměřice, Ústí nad Labem (Ústecký kraj)
  • Cheb, Sokolov (Karlovarský kraj)

 

Příště si rozebereme další ze zmíněných parametrů, podle nichž je vhodné vybírat nemovitosti k investici. Sledujte mě, ať vám nic neunikne.

Komentáře

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře. Zásady zpracování osobních údajů