MENU
Trh s investičními byty čeká od 1. dubna 2026 podstatná změna. Česká národní banka doporučila bankám, aby u investičních hypoték uplatňovaly přísnější limity, konkrétně LTV 70 % a DTI 7. Opatření se týká investičních hypoték na třetí a další obytnou nemovitost, případně na nemovitost pořizovanou za účelem pronájmu.
Na první pohled to vypadá jako technická změna bankovních pravidel. Ve skutečnosti ale může mít velmi konkrétní dopad na to, kdo ještě na další investiční byt dosáhne a kdo už ne. A důležité je, že problém nemusí být jen ve vyšší akontaci. Stejně zásadní bude i celková úvěrová kapacita investora.
ČNB uvedla, že na rizika spojená s investičními hypotékami reaguje doporučením uplatňovat od 1. dubna 2026 obezřetnější úroveň LTV 70 % a DTI 7. Současně ponechává pro úvěry na vlastní bydlení horní hranici LTV na 80 %, respektive 90 % pro žadatele do 36 let.
To je důležitý rozdíl. Zatímco hypotéky na vlastní bydlení zůstávají v běžném režimu, u investičních nákupů se financování zpřísňuje. Regulátor tím míří jen na část hypotečního trhu, kterou považuje za rizikovější.
Ukazatel LTV říká, jak velkou část hodnoty nemovitosti je banka ochotná financovat úvěrem. Pokud je strop nastaven na 70 %, znamená to, že klient musí dodat minimálně 30 % z vlastních zdrojů. U další investiční nemovitosti tedy nebude možné spoléhat na tak vysoké zapojení cizích peněz jako dříve.
Praktický dopad je jednoduchý: investor potřebuje vyšší hotovost na vstupu. U levnějších bytů může jít o desítky či stovky tisíc korun navíc, u dražších lokalit i o mnohem více. E15 v této souvislosti uvádí, že u průměrného pražského bytu může být potřeba mít připraveno o více než milion korun více než dříve.
Ještě důležitější než samotná akontace může být pro mnoho investorů ukazatel DTI 7. Ten pracuje s poměrem celkového zadlužení vůči ročnímu příjmu. V praxi to znamená, že banka nebude posuzovat jen to, zda má klient dostatek vlastních prostředků, ale také to, zda se se všemi svými závazky ještě vejde do akceptovatelného poměru vůči příjmům.
A právě tady může narazit řada lidí, kteří by si jinak mysleli, že jsou na další nákup dobře připraveni. Mohou mít peníze na akontaci, ale další hypotéka jim už nemusí vyjít kvůli celkovému dluhovému zatížení. Jinak řečeno: nově nestačí mít kapitál, je potřeba mít i prostor v číslech banky. Tento závěr vyplývá přímo z doporučeného limitu DTI 7 pro investiční hypotéky.
Podle ČNB se za investiční hypotéku považuje hypoteční úvěr poskytnutý za účelem pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo nemovitosti pořizované k pronájmu. Nejde tedy o plošnou změnu pro všechny kupující, ale o cílené zpřísnění v investičním segmentu.
To je podstatné i z pohledu komunikace s klienty. Ne každý zájemce o byt bude novými pravidly dotčen stejně. Nejvíce je pocítí lidé, kteří si budují portfolio a při jeho rozšiřování využívají hypotéční financování opakovaně.
Centrální banka svůj krok zdůvodňuje tím, že investiční hypotéky vykazují rizikovější profil než úvěry na vlastní bydlení. Současně upozorňuje na růst aktivity na hypotečním trhu, dvouciferný růst cen obytných nemovitostí a vyšší podíl hypoték s investičním charakterem.
Jde tedy spíše o preventivní zásah než o reakci na již rozvinutý problém. ČNB sama uvádí, že doporučení se týká relativně malé části hypotečního trhu a má preventivně omezit vznikající rizika v jejich počáteční fázi.
Dopad se nemusí projevit plošně, ale v investičním segmentu bude pravděpodobně citelný. E15 píše, že kvůli novým pravidlům může od dubna z trhu vypadnout téměř každý desátý zájemce. Současně upozorňuje, že investoři se snažili nákupy stihnout ještě před změnou a únor proto patřil k nejsilnějším měsícům v historii.
To může znamenat dvě věci. Krátkodobě se část poptávky přesune ještě před účinnost opatření. Následně může přijít určité ochlazení u investorů, kteří jsou citliví na výši vlastních zdrojů nebo už mají vysoké zadlužení. Nejde ale automaticky o signál plošného poklesu cen. Spíše o to, že se část trhu stane selektivnější a financování další investice bude dostupné užšímu okruhu klientů. Tento závěr je interpretací dopadů na základě oznámení ČNB a analýzy e15.
Před rozhodnutím o koupi další investiční nemovitosti bude nově důležitější než dřív zodpovědět si tři otázky.
První: mám dost vlastních prostředků na vyšší akontaci? To souvisí přímo s LTV 70 %.
Druhá: vejdu se se svými stávajícími úvěry do DTI? Tady se často láme to, zda banka další financování vůbec umožní.
Třetí: vychází mi investice i při nižší míře cizího financování? Vyšší podíl vlastních peněz může změnit výnos, návratnost i celkovou investiční strategii. To je logický ekonomický důsledek přísnějšího LTV.
Od dubna 2026 se financování další investiční nemovitosti posouvá do přísnějšího režimu. LTV 70 % znamená vyšší požadavek na vlastní zdroje. DTI 7 zároveň říká, že ani investor s dostatkem hotovosti nemusí na další hypotéku dosáhnout, pokud už má příliš vysoké zadlužení vzhledem ke svému příjmu.
Největší změna tedy nespočívá jen v tom, že bude potřeba více peněz na vstupu. Mění se i samotná dostupnost financování. A právě to bude pro řadu investorů důležitější než jakákoli jiná část nových pravidel.
Řešíte, jestli ještě dosáhnete na hypotéku pro další investiční byt? Ozvěte se mi a společně se podíváme na vaše možnosti financování, výši vlastních zdrojů i to, zda vám další investice dává ekonomicky smysl.