Jak novela DPH od července 2025 mění pravidla hry pro realitní trh

Od 1. července 2025 přichází v platnost novela zákona o DPH, která výrazně mění daňový režim u prodeje nemovitostí, pozemků i developerských projektů. Nová pravidla zasahují všechny účastníky realitního trhu – od drobných investorů přes profesionální developery až po realitní kanceláře.

V tomto článku se podíváme na praktické dopady novely a jak se na ně připravit.

1. Prodej nemovitosti do 23 měsíců = DPH povinnost

Zásadní změnou je zkrácení lhůty pro osvobození od DPH z 5 let na 23 měsíců. Pokud dojde k prodeji nemovitosti dříve než po této době od kolaudace nebo rozsáhlé rekonstrukce, prodávající musí uplatnit DPH.

To se týká hlavně novostaveb, jednotek po přestavbě nebo rekonstrukci a domů po výrazném zásahu.

2. Co je „podstatná změna“ a kdy se z ní platí daň?

Novela definuje tzv. podstatnou změnu stavby:

• pokud náklady překročí 30 % tržní hodnoty nemovitosti,
• a současně dojde ke změně využití nebo funkčnosti objektu.

Taková změna restartuje 23měsíční lhůtu – a tedy posouvá hranici, kdy lze nemovitost prodat bez DPH.

3. Flipování a rychlé prodeje: vyšší riziko zdanění

Strategie rychlého nákupu a prodeje nemovitosti s cílem zisku (tzv. flipování) bude pod větším dohledem. Pokud renovace naplní podmínky podstatné změny, prodávající bude muset odvést DPH i při krátkodobém držení.

Flipaři by si měli přesně evidovat náklady, kalkulovat s možnou daní a pracovat s novými lhůtami.

4. Prodej pozemků: více případů zdanění

Nově se rozšiřuje definice stavebního pozemku. Jakýkoli pozemek, na kterém je dle územního plánu možná výstavba nebo existuje právní souhlas se stavbou, může být považován za stavební – a tím pádem podléhá 21% DPH.

Týká se to například pozemků v územních rezervách, připravených pro výstavbu nebo zasíťovaných parcel.

5. Převod nemovitostí na blízké osoby: pozor na cenu

Pokud nemovitost prodáváte zaměstnanci, rodinnému příslušníkovi nebo jinému spojenému subjektu, základem daně není prodejní cena, ale cena obvyklá. Tím se předchází snahám o účelové snižování daňového základu.

6. Sociální bydlení a DPH: výhody zůstávají, pravidla se zpřesňují

Byty do 120 m² a rodinné domy do 350 m² určené pro sociální bydlení nadále spadají do snížené sazby DPH (12 %). Nově se však posuzuje, jak je nemovitost klasifikována v katastru nemovitostí nebo systému RÚIAN, nikoli jen podle stavebního záměru.

7. Nájemní vztahy: dobrovolné zdanění i bez souhlasu nájemce

Pronajímáte nebytové prostory podnikateli z jiného členského státu EU? Nově můžete uplatnit DPH i bez jeho souhlasu, pokud jde o nájem pro podnikání. Tím se rozšiřuje možnost dobrovolného zdanění u komerčních prostor.

Co z toho plyne pro praxi?

• Investoři a developeři by měli přehodnotit své časové a daňové strategie.
• Realitní makléři musí být připraveni klientům poradit v souvislosti s daňovým dopadem prodeje.
• Každý prodej, nákup i rekonstrukce by měly být posuzovány optikou DPH a rizika.

Chcete poradit s dopadem novely DPH na váš konkrétní projekt nebo obchodní záměr? Ozvěte se, pomůžu vám správně nastavit strategii a vyhnout se zbytečným chybám.