Ať se rozhodnete pro jakoukoli investici, dříve, než se pro ni nadchnete, je potřeba si vypočítat zisk a návratnost investice.
 
Ale jak si spočítám reálné zhodnocení?
 
Uvedeme si příklady výpočtů, které můžete použít a jednoduše si propočítat zhodnocení své investice.
 
V případě, že se rozhodnete například koupit byt a pronajímat jej, a tím si zajistit pravidelní peněžní tok, je potřeba si
vypočítat nejdříve měsíční výnosnost:
 
Tržní nájemné minus měsíční náklady bytu = měsíční výnos
 
Například:
 
Vlastním byt 2+1 v Ostravě. Tržní nájemné, to je cena, za kterou se podobné byty ve stejné lokalitě pronajímají, je 7500 Kč.
Měsíční náklady bytu včetně fondu oprav činí 3000 Kč. Vzoreček po dosazení čísel bude vypadat takto:
 
7500 – 3000 = 4500 Kč
 
Měsíční zisk z bytu tedy činí 4500 Kč.

Pokud nemovitost financuji hypotečním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření, doplníme vzorec ještě o splátku
hypotéky:

Tržní nájemné minus měsíční náklady bytu minus splátka hypotéky = měsíční výnos

Důležité je ovšem nezapomínat, že splátka hypotéky je v podstatě plusová hodnota, protože mi ji pokryje právě tržní nájemné. To znamená, že jsem si půjčila od banky „levné peníze“ – levnější, než je procentuální zisk z pronajímání.

Konkrétní vzorec z našeho příkladu, v případě, že splátka hypotéky je 3200 Kč, pak vypadá takto:

7500 – 3000 – 3200 = 1300 Kč

Toto je jeden z případů, kdy nám po zaplacení splátky hypotéky ještě zůstane kladná hodnota. I kdyby výnos pokryl součet všech výdajů, i taky by to byla dobrá investice. Je třeba nezapomínat na to, že Vám zůstává ještě nemovitost.

Dále si spočítáme návratnost celé investice v letech:

Opět si uvedeme konkrétní příklad:

Koupila jsem byt za 700 000 Kč. Platila jsem hotově, tudíž nekalkuluji s úrokovou sazbou hypotečního úvěru. Započítat ale
musím plánované částky do průběžných rekonstrukcí, pojištění nemovitosti a daň z nemovitosti. Stále kalkulujeme podle
předešlého výpočtu s měsíčním výnosem 4500 Kč. Předem si spočítáme roční výdaje na opravy a údržbu nemovitosti, pojištění
nemovitosti a daň z nemovitosti, abychom měli kalkulaci co nejpřesnější.

Nejdříve si spočítáme:

Kupní cena nemovitosti děleno měsíční výnos investice = návratnost investice v měsících

V našem příkladu by to bylo:

700 000 : 4500 = 155,5

Následně měsíce převedeme na roky:

155,5 : 12 = 12,95

Návratnost této investice by tudíž bylo necelých 13 let.

Abychom měli kalkulaci co nejpřesnější, nyní započítáme také náklady na opravy, pojištění nemovitosti nebo daň z nemovitých věcí.

Roční výdaje na opravy a údržbu můžeme počítat jako 1% z celkové kupní ceny nemovitosti. V našem případě by to tudíž bylo
7000 Kč ročně.
Průměrná cena pojištění nemovitosti je 2000 Kč ročně, daň z nemovitosti zhruba 200 Kč.

Tyto náklady vynásobíme počtem let, které jsme si vypočítali jako návratnost investice:

(7000 + 2000 + 200) x 13 = 119 600 Kč

Vzorec celkové návratnosti pak vypadá takto:

Kupní cena nemovitosti plus výdaje na opravy a údržbu nemovitosti plus pojištění nemovitosti plus daň z nemovitosti
děleno měsíční výnos investice = návratnost investice v měsících

A konkrétní výpočet celkové návratnosti:

700 000 + 119 600 : 4500 = 182,1 (v měsících)

182,1 : 12 = 15,2 (v letech)

Přesná návratnost této investice tedy činí 15,2 let.

Takovouto investici můžeme brát jako výhodnou – návratnost do 15 let se jeví jako optimální.

V případě, že Vás více zajímají investice do nemovitostí a chcete se dozvědět kromě výpočtů i zaručené rady a triky, jak na to, aby Vaše investice byla OPRAVDOVOU investicí bez starostí, jak byt výhodně pronajmout, včetně KONKRÉTNÍCH kalkulací na různé typy nemovitostí a různé druhy financování, kontaktujte mě na emailu tereza@terezaconova.cz nebo na mé FB stránce TADY.